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Marseille est devenue l'un des marchés hôteliers les plus dynamiques de France en une quinzaine d'années : croisière record, image internationale renouvelée et montée en gamme du parc. Sur les neuf premiers mois de 2025, l'hôtellerie de la métropole affiche 72,7 % d'occupation, l'un des niveaux les plus élevés des grandes villes françaises, avec un prix moyen qui reste accessible.
Au 1er janvier 2026, l'INSEE recense 104 hôtels et 7 660 chambres à Marseille.
Le 3 et le 4 étoiles se partagent près de 70 % des chambres. Le segment économique reste significatif (2 étoiles : 19 % des chambres), tout comme le nombre d'hôtels non classés (18). La ville compte aussi 22 résidences de tourisme ou hôtelières.
À l'échelle de la Métropole d'Aix-Marseille-Provence, l'offre atteint 309 hôtels et 16 857 chambres, dont 54 hôtels 4 étoiles et 15 hôtels 5 étoiles. Entre 2015 et 2025, la métropole a augmenté son nombre de chambres de 16 %, et son nombre de chambres 4 et 5 étoiles de 66 % (d'après l'INSEE). C'est l'une des plus fortes montées en gamme de France, derrière Bordeaux.
| Catégorie | Hôtels | Chambres |
|---|---|---|
| 5 étoiles | 4 | 364 |
| 4 étoiles | 25 | 2 694 |
| 3 étoiles | 36 | 2 623 |
| 2 étoiles | 18 | 1 457 |
| 1 étoile | 3 | 197 |
| Non classé | 18 | 325 |
| Total | 104 | 7 660 |
Les moteurs de la demande marseillaise :
| Indicateur (Métropole) | Janv.-sept. 2025 | Septembre 2025 |
|---|---|---|
| Taux d'occupation | 72,7 % (+1,9 point) | 80,2 % (+2,0 points) |
| Prix moyen HT | 109,3 € (-2,4 %) | 118,2 € (+2,4 %) |
| RevPAR HT | 79,5 € (+0,3 %) | 94,8 € (+5,1 %) |
L'occupation marseillaise dépasse celle de Lyon (69,2 % sur l'année 2025) et de Strasbourg (68,6 %). Le prix moyen, autour de 110 € HT, reste en revanche très inférieur à celui de Nice (198 € sur la même période). C'est le signe d'un marché où la demande est forte, mais où les hôtels ont encore une marge de progression sur les prix.
Repères de performance 2025 pour Marseille, par gamme, sur l'année cumulée de janvier à décembre (prix hors taxes). Le RevPAR est le revenu par chambre disponible : il combine occupation et prix moyen.
| Gamme | Occupation | Prix moyen HT | RevPAR HT | RevPAR vs 2024 |
|---|---|---|---|---|
| Luxe et haut de gamme | 70 % | 202 € | 142 € | -3 % |
| Milieu de gamme | 69 % | 110 € | 76 € | -2 % |
| Économique | 68 % | 83 € | 56 € | -1 % |
Sur un an, le RevPAR recule en luxe et haut de gamme (-3 %) et en milieu de gamme (-2 %) et en économique (-1 %).
Ces moyennes décrivent l'ensemble des hôtels de chaque gamme suivis à Marseille : l'occupation et les prix d'un hôtel précis dépendent de son emplacement, de sa taille et de son exploitant.
Les repères de performance publiés portent sur des zones, pas sur des villes. Pour Marseille, la zone pertinente est « Autres régions » (hors Paris et Île-de-France), sauf pour les 5 étoiles, suivis à l'échelle de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (PACA).
| Catégorie (2025) | Taux d'occupation | Prix moyen HT | RevPAR HT | RevPAR France |
|---|---|---|---|---|
| 5 étoiles supérieur (PACA) | 60,2 % | 923,8 € | 556,5 € | 421,7 € |
| 5 étoiles standard (PACA) | 65,9 % | 376,5 € | 248,1 € | 197,1 € |
| 4 étoiles | 66 % | 130,1 € | 85,8 € | 99,6 € |
| 3 étoiles | 62,9 % | 87,8 € | 55,2 € | 62,9 € |
| 1 et 2 étoiles | 60,8 % | 61,3 € | 37,3 € | 39,4 € |
Pour la catégorie dominante de Marseille, la zone « Autres régions » affiche en 2025, pour les 4 étoiles, un taux d'occupation de 66 %, un prix moyen de 130,1 € HT et un RevPAR de 85,8 € HT, en hausse de 3,9 % sur un an (contre 99,6 € HT en moyenne en France).
Ces repères décrivent une zone, pas une ville : l'occupation et les prix d'un hôtel à Marseille dépendent de son emplacement, de sa taille et de son exploitant. Des changements de panel expliquent une partie des variations observées d'une année sur l'autre.
Au quatrième trimestre 2025, le Radisson Blu Marseille (4 étoiles, 189 chambres) a été cédé en murs et fonds pour 43,5 millions d'euros, soit 230 000 € par chambre, à Invesco Real Estate.
Marseille figure parmi les 10 destinations françaises qui concentrent le plus de projets hôteliers à l'horizon 2030, avec entre 500 et 1 000 chambres en projet. Des projets d'hôtellerie hybride confidentiels sont également en préparation à Marseille (2028-2029), et le concept Villa M du Groupe Pasteur Mutualité, qui associe hébergement, activités sportives et services de santé, y est déjà implanté.
Marseille est un marché en pleine transformation, avec une demande forte et diversifiée et une montée en gamme rapide. Pour un vendeur, l'occupation élevée et la dynamique de la croisière sont des arguments solides. Pour un acquéreur, les meilleures opportunités sont les 2 et 3 étoiles du centre et des quartiers en renouvellement (Joliette, Vieux-Port, Castellane), à repositionner pour capter la hausse des prix.
Au 1er janvier 2026, l'INSEE recense 104 hôtels pour 7 660 chambres à Marseille (INSEE).
Groupe Ukan accompagne les cédants d'hôtels à Marseille de l'estimation jusqu'à la signature, avec un accès à notre réseau d'acquéreurs qualifiés et à nos partenaires de financement.
Nous accompagnons les acquéreurs d'hôtels à Marseille sur le sourcing, la valorisation et la structuration du financement : dette bancaire et, si besoin, levée de fonds propres en club deal.
À Marseille, les transactions récentes se situent autour de 230 000 € par chambre pour un 4 étoiles (Radisson Blu Marseille, 189 chambres, quatrième trimestre 2025). Vous pouvez acquérir un hôtel seul pour votre compte, ou co-investir aux côtés de Groupe Ukan et d'autres partenaires : demandez-nous plus de détails. Pour un club deal avec Groupe Ukan, le ticket minimum est de 100 000 €, réservé aux investisseurs professionnels et assimilés.
Pour la catégorie dominante de Marseille, la zone « Autres régions » affiche en 2025, pour les 4 étoiles, un taux d'occupation de 66 %, un prix moyen de 130,1 € HT et un RevPAR de 85,8 € HT, en hausse de 3,9 % sur un an (contre 99,6 € HT en moyenne en France).
Au quatrième trimestre 2025, le Radisson Blu Marseille (4 étoiles, 189 chambres) a été cédé en murs et fonds pour 43,5 millions d'euros, soit 230 000 € par chambre, à Invesco Real Estate.
Selon In Extenso, en 2025, pour les hôtels de Marseille : luxe et haut de gamme, 142 € HT de RevPAR (-3 % sur un an) pour 70 % d'occupation ; milieu de gamme, 76 € HT de RevPAR (-2 % sur un an) pour 69 % d'occupation ; économique, 56 € HT de RevPAR (-1 % sur un an) pour 68 % d'occupation. Ce sont des moyennes par gamme sur l'année, hors taxes : le RevPAR d'un hôtel précis dépend de son emplacement, de sa taille et de son exploitation.
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Sources : INSEE · RYDGE · In Extenso · MKG · UMIH–GNC · Explore · Marsactu · Comparables internes du Groupe Ukan.