Suites hôtelières à Paris : pourquoi ce produit devient rare

7 novembre 2026 · Paul Tuauden, Associé

Qu'est-ce qu'une suite hôtelière à Paris ?

Une suite hôtelière est un appartement haut de gamme, rénové et meublé, dont la destination d'urbanisme est l'hébergement hôtelier. Elle s'exploite en courte durée toute l'année.

La destination (et sa sous-destination) est la catégorie fixée par le droit de l'urbanisme : habitation, commerce, hébergement hôtelier, etc. L'usage relève d'une autre logique : c'est l'affectation réelle du local, que la ville contrôle pour les logements. Un local dont la destination est l'hébergement hôtelier n'est pas un local d'habitation. Il n'est donc soumis ni à l'autorisation de changement d'usage avec compensation prévue pour les logements, ni au plafond de 90 nuits par an applicable à Paris aux résidences principales louées en courte durée.

Le meublé de tourisme est un logement meublé loué à une clientèle de passage. Le classement Atout France est le classement officiel de ces meublés, qui valorise l'offre. Une suite n'est ni un hôtel ni une résidence de tourisme : c'est un lot unitaire, exploité seul ou en portefeuille.

Comment un local commercial devient-il une suite hôtelière ?

Le changement de destination d'un local commercial sans travaux sur la structure ou la façade relève en principe d'une déclaration préalable (Cerfa n° 13404). Le propriétaire déclare le passage de « commerce » à « hébergement hôtelier ».

La mairie rend une décision de non-opposition : elle ne s'oppose pas au projet. Deux délais courent ensuite : celui du recours des tiers et celui du retrait par l'administration. Une fois ces délais écoulés, l'autorisation est purgée de tout recours. C'est cette sécurité juridique que l'acquéreur doit retrouver dans le dossier.

Pourquoi la demande est-elle forte à Paris ?

L'hôtellerie parisienne a affiché en 2025, d'après In Extenso, 82 % d'occupation, un prix moyen de 239 € HT et un RevPAR (revenu par chambre disponible) de 195 € HT, en hausse de 5 %. Les hôtels boutique milieu de gamme atteignent 87 % d'occupation et un RevPAR de 202 € HT (+6 %). Ces repères concernent des hôtels, pas des suites : ils décrivent la demande, non la performance d'un lot.

Familles, groupes et séjours professionnels cherchent de l'espace et une cuisine, ce que la chambre classique offre peu. Paris concentre 13 % des chambres françaises ; consultez le marché hôtelier parisien. L'étude Groupe Ukan 2026 retient l'appart-hôtel comme thèse d'investissement : un modèle plus léger en personnel, renforcé par l'encadrement de la location courte durée.

Pourquoi est-il désormais très difficile de créer des suites hôtelières à Paris ?

Parce que chaque texte récent a fermé une porte. Chronologie :

• 27 décembre 2019 : la loi n° 2019-1461 (art. L. 324-1-1, IV bis, du code du tourisme) permet aux communes de soumettre à autorisation la location d'un local commercial en meublé de tourisme.
• Décembre 2021 : Paris adopte un premier règlement.
• 19 novembre 2024 : la loi n° 2024-1039 (loi Le Meur) renforce les outils de contrôle des communes.
• 20 novembre 2024 : le PLU bioclimatique est approuvé. Il interdit toute création d'hébergement touristique dans le secteur d'encadrement (1er au 11e arrondissement et une partie du 18e). Hors de ce secteur, il interdit la transformation de bureaux en hébergement touristique, ainsi que les constructions neuves, extensions et surélévations d'hébergements touristiques sur les terrains comportant de l'habitation. Les hébergements existants et régulièrement autorisés ne sont pas remis en cause.
• 6 février 2025 : la cour administrative d'appel de Paris annule partiellement le règlement de 2021 (n° 24PA00475), tout en validant l'interdiction sur les linéaires commerciaux et artisanaux protégés.
• 18 avril 2025 : publication du nouveau règlement. Il interdit la location de locaux commerciaux en meublés de tourisme dans le secteur d'encadrement et fixe des seuils de refus : plus de 50 meublés enregistrés pour 1 000 résidences principales, plus de 3 000 chambres d'hôtel par km², moins de 30 commerces alimentaires par km².

Conclusion : le stock de lots autorisés avant ces durcissements est en pratique figé, donc rare.

Qu'est-ce qui fait la valeur d'un lot existant ?

La valeur tient d'abord à la solidité juridique, puis à l'exploitation. Aucun prix de marché fiable n'est publiable ici : il dépend de chaque lot. Les critères :

• destination hébergement hôtelier obtenue et purgée de tout recours ;
• classement Atout France ;
• emplacement ;
• qualité de la rénovation ;
• historique d'exploitation réel ;
• structure des charges (copropriété, ménage, linge, commissions des plateformes).

Comment structurer l'acquisition, et le remploi 150-0 B ter est-il possible ?

La structure se choisit avec les conseils de l'acquéreur ; pour la dette, voir le financement d'une acquisition. Le remploi consiste à réinvestir le produit d'un apport-cession dans une activité éligible pour conserver le report d'imposition. Sur ce point, la prudence s'impose.

Depuis la réforme de 2026, la location meublée est exclue du remploi, même lorsqu'elle est fiscalement commerciale, car elle est assimilée à la gestion d'un patrimoine immobilier. En revanche, une société d'exploitation qui acquiert les lots et les exploite elle-même, avec des services de type hôtelier (ménage, linge, accueil) et ses propres moyens, exerce une activité commerciale dont l'éligibilité peut être étudiée au cas par cas. La souscription à son capital par une holding issue d'un apport-cession compte comme remploi si l'activité est éligible. Une SCI qui détient les murs et les loue à l'exploitant reste exclue pour la partie immobilière. Créer une société d'exploitation ne suffit donc pas. Pour le cadre général, voir le remploi 150-0 B ter dans l'hôtellerie, et validez la situation avec un avocat fiscaliste.

Quels documents vérifier avant d'acheter ?

• déclaration préalable et décision de non-opposition ;
• attestation d'absence de recours et de retrait ;
• numéro d'enregistrement du meublé ;
• classement Atout France ;
• situation au regard du PLU bioclimatique et du règlement municipal sur les locaux commerciaux ;
• règlement de copropriété ;
• historique réel d'exploitation ;
• commissions des plateformes.

Exemple : un portefeuille de sept suites en cession

> Groupe Ukan est mandaté pour la cession d'un portefeuille de sept suites hôtelières dans les 12e, 15e, 17e et 18e arrondissements de Paris : 340 m² et 31 couchages.

Chaque lot est un ancien local commercial dont la destination a été changée en hébergement hôtelier par déclaration préalable, avec décision de non-opposition purgée de tout recours. Les sept lots sont rénovés, meublés, classés meublés de tourisme par Atout France et dotés d'un accès dédié depuis la rue.

Le taux d'occupation moyen est de 83 % (de 74 % à 88 % selon les lots), sur des chiffres annualisés à fin octobre 2026, transmis par l'exploitant. Quatre lots ont un historique inférieur à douze mois. Le portefeuille est cédé en un seul bloc ; l'éligibilité au remploi 150-0 B ter est étudiée selon la structure retenue par l'acquéreur. Prix, chiffre d'affaires, détail par lot et dossiers d'urbanisme sont communiqués aux acquéreurs qualifiés après engagement de confidentialité.

Groupe Ukan a par ailleurs accompagné LifeX, opérateur danois de suites hôtelières pour la clientèle professionnelle, de la recherche des emplacements à l'ouverture de 10 suites à Paris 15e. Notre accompagnement à l'acquisition d'actifs hôteliers couvre ces recherches et ces cessions.