Valoriser un hôtel : quelles méthodes et quels repères de prix en 2026 ?

29 octobre 2026 · Paul Tuauden, Associé

Qu'est-ce qui fait la valeur d'un hôtel ?

Pour valoriser un hôtel, on part de sa capacité à dégager un résultat d'exploitation durable. Six facteurs la déterminent :

• l'emplacement : centre-ville, front de mer, proximité d'un aéroport ou d'un pôle d'affaires ;
• la catégorie : le classement Atout France, de 1 à 5 étoiles, fixe le niveau de prix atteignable ;
• la capacité : le nombre de chambres conditionne les économies d'échelle ;
• l'état du bâti : il détermine les travaux à financer ;
• la performance d'exploitation : elle fait l'objet de la section suivante ;
• le mode d'exploitation : propriétaire exploitant, bail commercial, mandat de gestion ou franchise.

Chaque hôtel est un cas particulier. Un même nombre de chambres peut valoir très différemment selon ces six points.

Quels indicateurs analyser dans les comptes ?

Quatre indicateurs hôteliers se lisent d'abord : le taux d'occupation, le prix moyen (ADR, revenu moyen par chambre vendue), le RevPAR (revenu par chambre disponible, soit occupation × prix moyen) et le RBE.

Selon RYDGE, le RBE est la marge avant redevances de gestion, frais de siège, loyer, taxes foncières, assurance immeuble, frais financiers et amortissements. Il équivaut au GOP de l'Uniform System of Accounts for Hotels. Il ne faut pas le confondre avec l'EBE (excédent brut d'exploitation), calculé après les charges d'exploitation propres à la société, dont le loyer et les taxes. Les deux servent de base à des méthodes différentes.

Deux autres points pèsent sur la valeur :

• La restauration : d'après RYDGE (49e édition), elle représente plus de 25 % du chiffre d'affaires des hôtels 3 à 5 étoiles en France, et peut dépasser 50 % dans certains établissements. C'est un levier de valeur et un risque d'exploitation.
• La saisonnalité : dans les Alpes-Maritimes, l'occupation passe de 40,4 % en janvier à 87 % en août (INSEE, 2025). Une moyenne annuelle masque cet écart ; il faut lire les comptes mois par mois.

Quelles méthodes d'évaluation utiliser ?

Aucune méthode ne suffit seule : on en croise au moins deux.

Multiple de résultat d'exploitation

On applique au RBE ou à l'EBE un multiple observé sur le marché. La méthode est rapide et très utilisée. Sa limite : le multiple dépend de la catégorie, du marché et de l'état de l'actif, et il suppose un résultat normatif, non gonflé par une année exceptionnelle. Aucun multiple n'est donné ici, car il ne se transpose pas d'un hôtel à l'autre.

Comparables de transactions

On rapproche l'hôtel de cessions récentes de même catégorie, taille et zone, exprimées par chambre. Les prix publiés sont rares et partiels. L'écart entre deux hôtels peut être considérable : voir la section sur les repères.

Actualisation des flux futurs

Cette méthode (DCF) projette les flux de trésorerie, travaux compris, et les ramène à leur valeur d'aujourd'hui. Elle convient aux actifs à repositionner. Elle est très sensible aux hypothèses de RevPAR et au taux d'actualisation retenu.

Capitalisation du loyer pour des murs loués

Quand les murs sont loués à un exploitant, leur valeur se déduit du loyer rapporté à un rendement. Les rendements prime en France (taux observé sur les actifs les mieux situés et les mieux loués) sont de 4,75 à 5,25 %, stables selon Christie & Co. C'est un repère de marché daté, pas une promesse, et il ne s'applique pas à un actif secondaire.

Murs, fonds ou les deux : comment la structure change-t-elle la valeur ?

Les murs sont l'immeuble ; le fonds de commerce est l'exploitation (clientèle, enseigne, contrats, exploitation). Leurs valeurs ne s'additionnent pas mécaniquement, et la cession peut porter sur l'un, l'autre ou les deux.

• Bail commercial : un exploitant loue les murs. La valeur des murs dépend alors du loyer, de sa solidité et de la durée du bail ; celle du fonds, du résultat après loyer.
• Mandat de gestion : le propriétaire garde l'exploitation et confie la gestion à un opérateur contre rémunération. La valeur repose sur le résultat avant frais de gestion, d'où l'importance du RBE.
• Franchise : l'exploitant reste indépendant mais utilise une enseigne contre redevance. L'enseigne peut soutenir les revenus, mais les redevances et les obligations de travaux pèsent sur le résultat.

Un acquéreur doit aussi prévoir le plan de financement. Voir le financement d'une acquisition hôtelière. Pour les aspects juridiques et fiscaux, chaque situation se valide avec un avocat, un notaire ou un expert-comptable.

Quels repères de prix par chambre en 2025-2026 ?

Le prix moyen par chambre en Europe atteint 228 416 € au S1 2026, en hausse de 9 % (Cushman & Wakefield). Cette moyenne européenne ne vaut pas pour un hôtel donné : les écarts selon la catégorie, la taille et l'emplacement sont très forts.

Transactions récentes en régions (RYDGE Hospitality, Christie & Co) :

• Garden Beach, Antibes, 4 étoiles, 177 chambres : 35 M€, soit 198 k€ par chambre (T1 2026) ;
• Riviera Marriott, Cap d'Ail, 4 étoiles, 186 chambres : 85 M€, soit 457 k€ par chambre (T1 2025) ;
• Cures Marines, Trouville, 5 étoiles, 103 chambres : 50 M€, soit 485 k€ par chambre (T3 2025) ;
• Hôtel La Pérouse, Nice, 4 étoiles, 53 chambres : 60 M€, soit 1 132 k€ par chambre (T4 2025).

Trois hôtels 4 étoiles, trois niveaux : de 198 k€ à 1 132 k€ par chambre. Ces prix ne sont pas des références pour un autre établissement. Pour la Côte d'Azur, voir le marché hôtelier niçois.

Côté exploitation, voici les performances 2025 hors Île-de-France (RYDGE Hospitality, 49e édition, panel de 3 176 hôtels) :

• 5 étoiles supérieur : occupation 52,5 %, prix moyen 397,8 € HT, RevPAR 208,8 € HT ;
• 5 étoiles standard : 62,6 %, 266,3 €, 166,7 € ;
• 4 étoiles : 66 %, 130,1 €, 85,8 € ;
• 3 étoiles : 62,9 %, 87,8 €, 55,2 € ;
• 1 et 2 étoiles : 60,8 %, 61,3 €, 37,3 €.

À l'été 2026, la France affiche 72 % d'occupation, un prix moyen de 151 € HT et un RevPAR de 109 € HT, en hausse de 2 % (Le 10 Minutes Hôtelier). Le RevPAR régional est attendu autour de +1 % en 2026. Avec une croissance aussi modeste, la valeur se crée surtout par le repositionnement (changement de gamme ou d'enseigne, rénovation). Le Pullman Paris Tour Eiffel l'illustre : acquis environ 330 M€ en mars 2024, il serait revendu en 2026 pour un prix estimé d'environ 430 M€ (non confirmé), avec 40 à 50 M€ de travaux prévus pour viser le 5 étoiles (Business Immo, CFNEWS Immo). Le détail figure dans les repères de valeur de notre étude 2026.

Acheteur ou vendeur : quelles erreurs éviter ?

• Surévaluer un potentiel non démontré : un repositionnement n'a de valeur que chiffré et finançable. Le vendeur ne peut pas le faire payer en totalité à l'acquéreur.
• Sous-estimer les travaux : ils se déduisent du prix, et leur calendrier prive l'hôtel de recettes.
• Ignorer la basse saison : un résultat annuel porté par deux mois d'été est plus fragile.
• Appliquer un prix par chambre d'un autre segment : un 4 étoiles de 177 chambres ne se compare pas à un 4 étoiles de 53 chambres.

L'analyse des performances propres à un établissement se fait lors de l'estimation. Groupe Ukan accompagne l'acquéreur comme le vendeur dans l'estimation et la cession d'hôtel.