C'est quoi un club deal hôtelier ? Fonctionnement, ticket et risques
· Paul Tuauden, Associé
C'est quoi un club deal hôtelier ?
Un club deal est un investissement réunissant un petit nombre d'investisseurs qui financent ensemble une opération identifiée, aux côtés d'un sponsor (ou porteur de projet : celui qui trouve l'actif, monte l'opération et la pilote). Dans l'hôtellerie, l'opération est l'achat, la création ou le repositionnement d'un hôtel.
La différence avec un fonds ou une SCPI tient au choix de l'actif. Un fonds ou une SCPI mutualise de nombreux actifs gérés par une société de gestion : l'épargnant ne choisit pas l'hôtel. Dans un club deal, l'investisseur connaît l'hôtel, son exploitant, son plan de travaux et son plan d'affaires avant de s'engager. En contrepartie, son capital est concentré sur un seul actif.
Comment se structure un club deal hôtelier ?
Le montage repose sur une société ad hoc (société créée pour la seule opération), qui porte l'actif. Elle est financée par des fonds propres (capitaux apportés par les investisseurs, sans remboursement obligatoire) et par une dette bancaire. L'effet de levier désigne ce recours à la dette pour accroître la capacité d'investissement : il amplifie les gains comme les pertes. Sur ce volet, voir notre page sur la levée de fonds propres et dette bancaire.
Les autres briques du montage :
- L'exploitant : il fait tourner l'hôtel, soit dans le cadre d'un bail commercial (il paie un loyer), soit d'un contrat de management (il gère pour le compte du propriétaire). Les murs (immobilier) et le fonds de commerce (exploitation) peuvent être détenus ensemble ou séparément.
- Le pacte d'associés : il fixe les règles entre investisseurs (gouvernance, décisions, entrée et sortie).
- La société de gestion agréée AMF : régulée par l'Autorité des marchés financiers, elle peut superviser l'opération.
- Le mandat de gestion : il confie la gestion de l'hôtel à un opérateur selon des objectifs convenus.
Deux exemples accompagnés :
- Outwork - lieu de Verdonne : hôtellerie de séminaire à 1 h 30 de Paris, club deal réunissant entrepreneurs et investisseurs, +1 M€ levés et financement bancaire obtenu, structuration du SPV.
- La Maison des Sâges - lieu des Mureaux : un concept d'hébergement avec services pour une clientèle seniors, +1 M€ levés et financement bancaire obtenu, structuration du SPV.
Pourquoi l'hôtellerie attire-t-elle les investisseurs en club deal ?
Parce que le marché est actif et que la valeur se crée par l'opération elle-même. Plus de 3 Md€ ont été investis en hôtellerie en France en 2025, niveau historique (Tourisme France, TourMaG, Honotel), et environ 1,3 Md€ de transactions ont été recensées au premier semestre 2026, soit +40 % sur un an (RYDGE Conseil). Selon les données de l'étude Groupe Ukan 2026, 86 % des investisseurs prévoient d'allouer autant ou plus aux hôtels qu'en 2025, dont 58 % davantage.
Le rendement attendu moyen sur fonds propres ressort à 15,6 % (Cushman & Wakefield, Hotel Investor Compass 2026, Savills, cités par l'étude). C'est une moyenne d'attentes de marché, pas le rendement d'une offre ni une garantie.
Les ressorts sont structurels :
- Le repositionnement : le RevPAR (revenu par chambre disponible) régional est attendu autour de +1 % en 2026. La valeur vient donc de la montée en gamme plus que du marché.
- L'actif tangible et exploité : un bâtiment, avec une activité qui génère des revenus.
- Les family offices investissent en direct dans des actifs unitaires, et la séparation des murs et de l'exploitation se généralise.
- L'alliance d'investisseurs devient une structure type : le Pullman Paris Tour Eiffel a été repris par un consortium mené par Batipart avec CDC Investissement Immobilier et Société Générale Assurances.
À Paris, les investisseurs privés représentent 47 % des acquisitions et les institutionnels 48 % : quasi-parité (voir le marché hôtelier de Paris). Pour le cadre général, consultez notre analyse du marché de l'investissement hôtelier en 2026.
Quels sont le ticket, la durée et les modalités de sortie ?
Le ticket d'entrée dépend de chaque opération. Chez Groupe Ukan, le ticket minimum est de 100 000 €, avec plus de 2 M€ de fonds propres levés par opération. Les hôtels visés comptent au minimum 30 chambres. Les opérations sont supervisées par une société de gestion agréée AMF, et l'éligibilité au 150-0 B ter est étudiée opération par opération. L'offre est réservée aux investisseurs professionnels et assimilés ; voir nos opportunités de co-investissement hôtelier.
La durée d'immobilisation dépend du plan d'affaires : acquisition, travaux, remise en exploitation, puis revente de l'hôtel ou de la société. Aucune durée ne peut être promise à l'avance. Un TRI (taux de rendement interne, qui mesure la rentabilité annualisée en tenant compte du calendrier des flux) de 10 % par an peut être ciblé en hypothèse basse. Il n'est pas garanti.
La sortie intervient en principe à la revente de l'actif, selon les règles du pacte d'associés. Il n'existe pas de marché secondaire organisé : la liquidité est faible.
Quels sont les risques et l'intérêt fiscal ?
Les risques à analyser
Le risque de perte en capital et de liquidité est réel. Points à examiner avant d'investir :
- Exploitation : occupation, prix moyen et saisonnalité de la zone, crédibilité du plan d'affaires.
- Travaux : budget, calendrier, aléas pendant lesquels l'hôtel produit moins.
- Levier : une dette élevée fragilise l'opération si l'exploitation déçoit.
- Dépendance à l'exploitant : qualité de l'opérateur, durée et conditions du bail ou du contrat de management.
- Concentration : un seul actif, donc aucune mutualisation.
Quel intérêt fiscal pour une holding ou un apport-cession ?
L'investissement peut se faire via une holding, ou dans le cadre d'un remploi après apport-cession. L'éligibilité dépend du montage : lisez notre analyse club deal et 150-0 B ter, et faites valider votre situation par un avocat ou un expert-comptable.
*Communication à caractère informatif, qui ne constitue ni un conseil en investissement ni une offre. Réservé aux investisseurs professionnels et assimilés. Risque de perte en capital et de liquidité ; aucun rendement n'est garanti.*
FAQ
C'est quoi un club deal hôtelier, et quels sont son fonctionnement, son ticket et ses risques ?
Un club deal hôtelier réunit un petit nombre d'investisseurs qui financent ensemble une opération précise sur un hôtel, via une société dédiée, aux côtés d'un porteur de projet. Il complète une dette bancaire. L'investisseur choisit l'actif, mais accepte un ticket d'entrée, l'immobilisation de son capital et un risque de perte.
Quelle différence entre un club deal et une SCPI hôtelière ?
Dans un club deal, l'investisseur finance un hôtel identifié, dont il connaît l'exploitant et le plan d'affaires, avec un capital concentré sur un seul actif. Dans une SCPI, la société de gestion sélectionne et mutualise plusieurs actifs pour le compte des épargnants, qui ne choisissent pas les hôtels.
Quel est le ticket minimum pour investir dans un club deal hôtelier ?
Le ticket dépend de chaque opération. Chez Groupe Ukan, le ticket minimum est de 100 000 €, pour plus de 2 M€ de fonds propres levés par opération. L'offre est réservée aux investisseurs professionnels et assimilés, et vise des hôtels de 40 chambres minimum.
Combien de temps l'argent reste-t-il immobilisé ?
La durée dépend du plan d'affaires de chaque opération : acquisition, travaux, remise en exploitation, puis revente. Aucune durée n'est garantie. Il n'existe pas de marché secondaire organisé, et la sortie suit les règles du pacte d'associés. Le capital doit donc être considéré comme immobilisé jusqu'à la cession de l'actif.
Quels sont les risques d'un club deal hôtelier ?
Les risques principaux sont la perte en capital et le manque de liquidité. Viennent ensuite l'exploitation (occupation, prix), les travaux, le levier de la dette, la dépendance à l'exploitant et la concentration sur un seul actif. Un TRI ciblé de 10 % par an en hypothèse basse n'est pas garanti.
Un club deal hôtelier est-il compatible avec le 150-0 B ter ?
Cela dépend du montage. Chez Groupe Ukan, l'éligibilité au 150-0 B ter est étudiée opération par opération, pour un remploi après apport-cession. La situation de chaque investisseur doit être validée avec un avocat ou un expert-comptable avant tout engagement.
Sources
- Groupe Ukan, étude « L'investissement hôtelier en 2026 »
- Groupe Ukan, financement hôtelier
- Groupe Ukan, marché hôtelier de Paris
- Comparables internes du Groupe Ukan