Vendre un hôtel à Dijon : quel marché et quelle valorisation en 2026 ?

16 septembre 2026 · Paul Tuauden, Associé

Comment se porte le marché pour vendre un hôtel à Dijon ?

Le marché dijonnais repose sur une demande supérieure à son niveau d'avant-crise. Les nuitées hôtelières de la Côte-d'Or atteignent 2,7 millions en 2025, soit +6 % par rapport à 2019, contre +0,5 % pour la France entière, d'après l'INSEE.

Au 1er janvier 2026, Dijon compte 44 hôtels et 2 623 chambres. Les 3 étoiles représentent 43 % des chambres (16 hôtels, 1 125 chambres) ; les 4 et 5 étoiles en regroupent 33 %. Le détail figure sur la fiche marché hôtelier de Dijon.

Côté performance, le baromètre In Extenso classe les hôtels par gamme (économique, milieu de gamme…), et non par étoiles : les deux grilles ne se superposent pas. Le RevPAR (revenu par chambre disponible, qui combine occupation et prix) à Dijon en 2025 :

milieu de gamme : occupation de 68 %, prix moyen de 110 € HT, RevPAR de 75 € HT (+2 %) ;
économique : 63 %, 86 € HT, 54 € HT (+1 %) ;
super-économique : 64 %, 55 € HT, 35 € HT (−2 %).

Le taux d'occupation est la part des chambres vendues ; le prix moyen est le revenu moyen par chambre louée. À titre de repère, le RevPAR des hôtels français est de 85 € HT en 2025 (+2 %). Ces moyennes ne remplacent pas les comptes de votre établissement.

Une ouverture récente montre que l'offre évolue : le Mustard Hostel (113 lits, hôtellerie hybride) a ouvert en 2026.

Quelle clientèle fait vivre l'hôtellerie dijonnaise ?

La clientèle étrangère pèse 42,4 % des nuitées hôtelières de la Côte-d'Or en 2025 (40,2 % en 2019), contre 38,4 % en France. Le vin et la gastronomie structurent cette attractivité touristique.

La clientèle d'affaires, elle, a reculé en 2025 au niveau national. D'après In Extenso, les villes qui résistent le mieux mélangent affaires et loisirs. Un hôtel dijonnais qui sait servir les deux segments présente donc un profil plus lisible pour un acquéreur.

Quels acquéreurs recherchent un hôtel à Dijon, et quels hôtels les intéressent ?

Les acquéreurs sont des investisseurs, des exploitants et des groupes. L'étude Groupe Ukan 2026 résume leur lecture : des comparables dans le 3 étoiles, et une saisonnalité à vérifier dans les comptes.

Concrètement, un hôtel 3 étoiles dispose de références proches (16 établissements sur la commune). Les établissements dont le positionnement peut évoluer retiennent particulièrement l'attention. À l'échelle nationale, l'investissement hôtelier reste soutenu : environ 1,3 Md€ de transactions au premier semestre 2026, soit environ +40 % sur un an, d'après RYDGE, avec des investisseurs plus sélectifs sur la qualité et l'emplacement.

Comment est valorisé un hôtel à Dijon ?

La valeur d'un hôtel dépend de sa catégorie, de son emplacement, de ses comptes et de son potentiel de repositionnement. Aucun prix ne se déduit de la seule ville ; l'estimation se fait établissement par établissement. Les méthodes de valorisation d'un hôtel sont détaillées dans notre guide.

Résultat d'exploitation : l'EBE (excédent brut d'exploitation) mesure la rentabilité avant amortissements, frais financiers et impôts. L'acquéreur le retraite, par exemple pour la rémunération réelle de l'exploitant.
Comparables 3 étoiles : ventes et performances d'hôtels de même gamme servent de points de repère.
Saisonnalité : variation de l'activité au fil de l'année. En Côte-d'Or, l'occupation passe de 43,5 % en janvier à 75,9 % en juillet, soit un écart de 32,4 points ; l'acquéreur vérifiera comment vos comptes l'absorbent.
Murs et fonds : les murs sont l'immobilier, le fonds de commerce est l'exploitation. Les deux peuvent se vendre ensemble ou séparément, avec des valorisations distinctes.

Quelles sont les étapes d'une cession réussie ?

Une cession suit généralement six étapes.

Étape 1 : estimer l'hôtel à partir des comptes et des comparables.
Étape 2 : préparer le dossier (comptes, baux, état du bâti, travaux).
Étape 3 : rechercher des acquéreurs de façon confidentielle.
Étape 4 : négocier et signer une offre.
Étape 5 : sécuriser le financement de l'acquéreur, en dette bancaire et en fonds propres.
Étape 6 : réaliser les audits puis signer l'acte.

Les aspects juridiques, fiscaux et comptables doivent être validés avec votre avocat, expert-comptable ou notaire.

Pourquoi se faire accompagner par un spécialiste de la transaction et du financement hôtelier ?

Groupe Ukan assure l'accompagnement à la cession d'hôtel, de l'estimation à la signature. Le cabinet mène une recherche confidentielle d'acquéreurs (investisseurs, exploitants, groupes) et structure le financement de l'acquéreur, par dette bancaire et fonds propres, ce qui sécurise la réalisation de la vente.

FAQ

Comment vendre un hôtel à Dijon ?

Vendre un hôtel à Dijon passe par une estimation fondée sur les comptes et les comparables 3 étoiles, un dossier préparé, une recherche confidentielle d'acquéreurs, la négociation, puis le financement et les audits avant la signature. La demande départementale, +6 % de nuitées sur 2019, est un argument à documenter.

Combien vaut un hôtel à Dijon ?

Aucune valeur ne se déduit de la ville seule. Le prix dépend de la catégorie, de l'emplacement, du résultat d'exploitation (EBE), de la saisonnalité, de l'état du bâti et du potentiel de repositionnement. Il varie aussi selon que l'on vend les murs, le fonds, ou les deux. Une estimation personnalisée est nécessaire.

La clientèle étrangère augmente-t-elle la valeur d'un hôtel ?

Pas mécaniquement. Les visiteurs étrangers représentent 42,4 % des nuitées de la Côte-d'Or en 2025, ce qui soutient la demande. Mais l'acquéreur valorise ce que les comptes démontrent : la part réelle de cette clientèle dans votre activité et sa régularité dans l'année.

Comment la saisonnalité est-elle prise en compte dans le prix ?

L'acquéreur analyse les comptes mois par mois. En Côte-d'Or, l'occupation varie de 43,5 % en janvier à 75,9 % en juillet, soit 32,4 points d'écart. Un hôtel qui lisse son activité, par un mix affaires et loisirs, présente un risque perçu plus faible lors de la négociation.

Faut-il rénover avant de vendre ?

Cela dépend de l'état de l'hôtel et de l'acquéreur visé. Certains repreneurs recherchent justement un établissement à repositionner et chiffrent eux-mêmes les travaux. Mieux vaut documenter l'état du bâti et comparer, avec un conseil, le coût de la rénovation à son effet attendu sur le prix.

Comment garder la vente confidentielle ?

La confidentialité repose sur une recherche d'acquéreurs menée par un intermédiaire, sans annonce publique nominative. Les candidats signent un engagement de confidentialité avant de recevoir les comptes et l'identité de l'hôtel. Ainsi, clients, salariés et fournisseurs ne sont pas alertés avant la signature.

Pour un premier échange confidentiel sur la vente de votre hôtel, contactez Groupe Ukan au 07 63 64 88 23 ou à contact@ukan-group.com