Hôtel à vendre en PACA : quel marché choisir entre Cannes, Nice, Marseille ?
· Paul Tuauden, Associé
À quoi ressemble l'hôtellerie en région PACA ?
Le marché de l'hôtel à vendre en PACA repose sur un parc de 1 970 hôtels et 74 625 chambres au 1er janvier 2026 (INSEE), le deuxième de France après l'Île-de-France. La région compte 27 084 chambres en 3 étoiles, 21 820 en 4 étoiles et 6 446 en 5 étoiles.
Par département, les Alpes-Maritimes comptent 583 hôtels et 27 399 chambres, les Bouches-du-Rhône 458 hôtels et 20 395 chambres, le Var 432 hôtels et 13 343 chambres (INSEE, 1er janvier 2026).
Le rendement prime désigne le rendement des actifs les mieux situés et de meilleure qualité. En France, il se situe entre 4,75 et 5,25 % selon Christie & Co, avec la Côte d'Azur et la Provence en tête des régions. C'est un repère de marché, jamais une promesse de rendement pour un actif donné.
Le RevPAR (revenu par chambre disponible) du 5 étoiles supérieur atteint 556,5 € HT en PACA (+8,2 %). Pourtant, l'étude Groupe Ukan 2026 relève une pression tarifaire dans la région début 2026. Sur le littoral, la rareté du foncier et le recul du trait de côte limitent les créations : la valeur se joue sur la revalorisation de sites existants. Le repositionnement consiste à faire évoluer la gamme, l'enseigne ou le concept d'un hôtel en place. Pour un panorama national, voir notre étude 2026 sur l'investissement hôtelier.
Cannes : comment valoriser un hôtel dans un marché événementiel ?
À Cannes, la valeur dépend de la capacité de l'hôtel à capter les congrès et la haute saison, et à passer l'hiver. La ville compte 96 hôtels et 5 424 chambres, dont 73 % en 4 et 5 étoiles (INSEE, 1er janvier 2026).
Le Palais des Festivals a accueilli 380 000 participants en 2025. Sur neuf mois 2025, le RevPAR cannois atteint 348,9 € (+12,4 %). Mais en janvier 2026, l'occupation n'était que de 35,9 % : l'écart illustre la saisonnalité, c'est-à-dire la variation de la fréquentation au fil de l'année.
Avant de fixer un prix, l'acquéreur analyse la répartition du chiffre d'affaires entre haute saison, congrès et hiver. Le détail figure sur le marché hôtelier cannois.
Nice : pourquoi est-ce le marché le plus profond de la Côte d'Azur ?
Nice est la ville de province qui compte le plus de chambres : 163 hôtels et 10 919 chambres, dont 49 % en 4 étoiles (INSEE, 1er janvier 2026). Christie & Co la classe, avec Paris, parmi les villes qui ont surperformé en 2025.
La demande s'appuie sur l'aéroport, qui a accueilli 15,23 millions de passagers en 2025. Le RevPAR de la Côte d'Azur a progressé de 7 % en 2025. Les 2 et 3 étoiles indépendants à repositionner constituent le terrain d'entrée, dans une demande soutenue toute l'année (lecture Étude Groupe Ukan 2026).
À l'autre bout de l'échelle, La Pérouse (4 étoiles, 53 chambres) a été cédé 60 M€ au T4 2025, soit 1 132 k€ par chambre. Le prix par chambre est le prix de cession rapporté au nombre de chambres ; ce cas ne se transpose pas à un autre hôtel. Voir le marché hôtelier niçois.
Antibes et la Riviera : que disent les transactions récentes ?
Les transactions de la Riviera montrent des prix par chambre très dispersés, de 198 k€ à plus de 1 M€ (RYDGE Hospitality, Christie & Co).
- Garden Beach, Antibes, 4 étoiles, 177 chambres : 35 M€, 198 k€ par chambre (T1 2026).
- Riviera Marriott, Cap d'Ail, 4 étoiles, 186 chambres : 85 M€, 457 k€ par chambre (T1 2025).
- La Pérouse, Nice : 1 132 k€ par chambre (T4 2025).
- Cap Estel, Èze, 5 étoiles, 20 chambres : 200 M€ (T3 2025), cas extrême.
Ces écarts tiennent à la catégorie, à la taille et à l'emplacement. À Antibes, commune de 55 hôtels et 2 068 chambres, les 3 étoiles représentent 43 % des chambres et les 4 et 5 étoiles 50 % : les comparables se cherchent d'abord dans la gamme concernée. Les clientèles étrangères font 54,7 % des nuitées hôtelières des Alpes-Maritimes, où l'occupation passe de 40,4 % en janvier à 87 % en août, soit 46,6 points d'écart (INSEE, 2025). La rentabilité dépend donc de la basse saison. Voir le marché hôtelier d'Antibes.
Marseille et Toulon : quelles opportunités en Provence ?
Marseille offre une montée en gamme, Toulon un milieu de gamme saisonnier. Marseille compte 104 hôtels et 7 660 chambres, dont 35 % en 4 étoiles. La métropole affiche 72,7 % d'occupation sur neuf mois 2025, et 2,6 millions de croisiéristes ont été accueillis en 2025 (+8 %). L'InterContinental Hôtel Dieu, face au Vieux-Port, illustre la montée en gamme. Les 2 et 3 étoiles du centre et de la Joliette sont les actifs à repositionner : voir le marché hôtelier marseillais.
Toulon compte 17 hôtels et 1 017 chambres, dont 46 % en 3 étoiles et 27 % en 4 et 5 étoiles. Le Var présente 47,5 points d'écart saisonnier : la basse saison est le point clé des comptes d'exploitation.
Quels points auditer avant d'acheter un hôtel en PACA ?
Quatre points déterminent la valeur d'un hôtel en PACA :
- Saisonnalité : occupation mensuelle sur plusieurs exercices, notamment janvier et basse saison.
- Répartition du chiffre d'affaires : poids des congrès, de la clientèle étrangère, de la haute saison.
- Travaux : état du bâti, plan de rénovation nécessaire au repositionnement.
- Durée d'ouverture : nombre de jours d'exploitation par an.
Distinguez aussi les murs du fonds de commerce, et le mode d'exploitation (direct, bail commercial, contrat de management). Une acquisition se structure avec la dette bancaire et des fonds propres : voir notre accompagnement en transaction hôtelière.
FAQ
Hôtel à vendre en PACA : quel marché choisir entre Cannes, Nice, Marseille, Toulon et Antibes ?
Le choix dépend du profil. Cannes convient aux actifs haut de gamme événementiels, Nice au marché le plus profond (10 919 chambres), Antibes aux 3 et 4 étoiles saisonniers, Marseille aux repositionnements, Toulon au milieu de gamme. Dans tous les cas, la basse saison décide de la rentabilité (INSEE, 1er janvier 2026).
Comment trouver un hôtel à vendre en PACA ?
Les hôtels à vendre se trouvent via un intermédiaire spécialisé, qui connaît les cessions hors marché, ou via les annonces et réseaux professionnels. Précisez la catégorie, la ville, le budget et le mode d'exploitation souhaité. Un cabinet peut aussi estimer, négocier et structurer le montage financier.
Quel est le prix d'un hôtel sur la Côte d'Azur ?
Il n'existe pas de prix type. Les transactions récentes servent de repères : Garden Beach à Antibes, 198 k€ par chambre (T1 2026) ; Riviera Marriott à Cap d'Ail, 457 k€ (T1 2025) ; La Pérouse à Nice, 1 132 k€ (T4 2025). Ces valeurs ne s'appliquent pas à un autre hôtel.
Quelle ville de PACA offre le meilleur équilibre entre prix d'entrée et demande ?
Nice combine la demande la plus soutenue (10 919 chambres, aéroport à 15,23 millions de passagers en 2025) et des 2 et 3 étoiles indépendants à repositionner. Marseille offre aussi un potentiel de repositionnement. Aucune ville n'est meilleure en soi : l'équilibre dépend de l'actif et de son prix.
Comment la saisonnalité influence-t-elle la valeur d'un hôtel en PACA ?
La saisonnalité pèse directement sur les comptes d'exploitation. Dans les Alpes-Maritimes, l'occupation varie de 40,4 % en janvier à 87 % en août (INSEE, 2025), et de 47,5 points dans le Var. Un hôtel qui travaille la basse saison est plus facile à valoriser.
Peut-on encore créer un hôtel sur le littoral méditerranéen ?
Les créations sont limitées : la rareté du foncier et le recul du trait de côte freinent les projets en première ligne. La valeur se joue donc sur la revalorisation de sites existants, par la rénovation ou le repositionnement (RYDGE, lecture Ukan).
Comment financer l'achat d'un hôtel en PACA ?
Le financement associe généralement dette bancaire et fonds propres, parfois une dette mezzanine ou un club deal réservé aux investisseurs professionnels. Le montage dépend de l'actif, des murs et du fonds. Voir le financement d'une acquisition hôtelière ; la situation de chacun se valide avec ses conseils.